저는 소유권이전청구권의 가등기가 설정되어 있는 아파트를 공인중개사의 중개로 인하여 임대차계약을 체결하게 되었습니다. 그런데 중개당시 공인중개사는 가등기에 의하여 담보되는 채권은 5천만원에 불과하고 임차보증금의 회수와는 전혀 문제될 것이 없다는 설명을 하여 이를 믿고 임대차계약을 체결하여 입주를 하였습니다. 그런데 가등기권자가 본등기를 한 후 건물명도소송을 하였고, 저는 임차보증금도 받지 못한 상태에서 명도를 당하였습니다. 임차보증금을 돌려받을 방법은 없는지요.
답변사항
임차보증금이 매매가에 근접하여 임대차계약이 이루어지다 보니 깡통전세라는 말이 번지고 있는 현실입니다. 임대차계약을 체결할 당시 권리관계와 당사자관계를 명확히 파악하고, 계약후 확정일자 등 대항요건을 확실하게 갖추어 놓는 것이 중요하다 할 것입니다.
그런데 문의하신 분처럼 공인중개사를 통하여 계약을 할 경우 당사자는 공인중개사의 말을 믿고 계약을 체결한 후, 낭패를 보는 일이 있습니다.
이에 대하여 부동산중개업법 제19조 제1항은 “중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있습니다.
나아가 판례는 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의로써, 중개의뢰의 본지에 따라 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 1993. 5.11. 선고 92다55350 판결 등)고 판시하고 있습니다.
나아가 본건 문의사항에 대하여 법원은 임차대상 부동산에 가등기가 경료된 경우 등기부 기재만으로 담보가등기인지 여부가 불분명하다면 담보가등기인지 여부, 피담보채권액 등을 가등기권자에게 직접 확인하여 설명할 의무까지는 없을 것이나, 후순위권리자에게 위험도가 더 큰 소유권이전청구권 보전 가등기일 수도 있거나 담보가등기이더라도 피담보 채권액을 알 수 없다고 설명하여야지 담보가등기로서 채권액이 5천만원이라는 임대인의 말을 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 부동산중개업자의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반한 것이므로 이로 인한 의뢰인의 손해를 배상하여야 한다고 판시하였습니다.
한편 부동산등기부등본을 확인하지 아니하거나, 당사자를 확인하지 아니하는 등의 문제가 발생한 경우 당사자도 과실이 인정되어 손해배상금이 제한될 우려가 있으므로 주의하셔야 합니다.
그리하여 문의하신 분은 임대인, 부동산중개업자, 공인중개사협회를 상대로 소를 제기하여 권리구제를 받으실 수 있다고 보여집니다.