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임대차3법, 임차인 보호 가능할까...임대인과 갈등예고
  • 김아름내 기자
  • 승인 2020.07.31 10:57
  • 댓글 0
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30일 국회 본회의 통과한 법, 정부 즉시 시행 예정
'계약 갱신 의무' VS '내 집인데 마음대로 거절도 못해'
연남동 경의선 숲길 (사진= 김아름내)

[우먼컨슈머= 김아름내 기자] 임차인 보호를 위한 임대차3법 중 2개가 30일 국회 본회의를 통과했다. 정부는 오늘(31일) 임시 국무회의를 열고 의결, 대통령 재가를 거쳐 이 법을 즉시 시행할 계획이다. 전날 통과된 법은 계약갱신청구권과 전월세상한제다. 나머지 전월세신고제는 8월 4일 본회의에서 처리될 것으로 보인다. 전산시스템 구축이 되지 않았다는 이유로 처리가 늦춰졌다. 

관련 법이 본회의를 통과함에 따라 임차인과 임대인간 계약이 보다 꼼꼼해질 것으로 보인다. '임대인이 을이 됐고 임차인이 갑이 됐다' 부터 '해외처럼 임차인이 거주를 위해 임대인과 면접까지 보는 상황이 올 수 있다', '내 집인데 왜 마음대로 나가라고 못하냐'는 등 의견이 나오고 있다.

이 법에 따라 세입자(임차인)는 집주인(임대인)에게 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약 갱신 청구를 할 수 있다. 계약만료가 2020년 12월 10일 이후라면 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신요구권을 행사할 수 있다.

세입자는 집주인에게 총 1회에 한해 2년을 보장하는 내용의 갱신요구권을 행사할 수 있다. 이렇게 되면 2+2, 즉 2년 거주 후 2년을 더 살 수 있는 것이다. 세입자가 총 4년을 거주하고 다시 2년 계약을 체결했다면 또다시 갱신권요구가 가능하다. 이렇게 되면 8년 거주가 가능한데, 임대인 입장에서는 8년은 무리라는 소리도 나오고 있다. 

전세로 거주하는 세입자 다수는 '묵시적 갱신'을 한다. 2년 거주 후 집주인과 계약갱신 얘기 없이 계속 거주하는 것을 뜻한다. 이번에 통과된 법은 묵시적 갱신을 '갱신요구권' 행사로 보지 않는다. 이에 세입자는 '계약갱신요구권' 의사를 명확히 밝혀야한다. 만약 집주인과 최초 2년 전세계약을 맺고 묵시적으로 2년 이후까지 갱신을 했더라도 요구권 행사가 가능하다. 

법 시행시 기존 계약 연수에 상관없이 세입자는 1회 2년의 갱신요구가 가능하다. 다만 계약기간이 1개월 이상 남아있어야한다. 계약만료가 올해 12월 10일 이후라면 2개월 이상 남았을 때 갱신을 요구할 수 있다.

법 시행 전 집주인이 바뀐 경우라 하더라도 세입자의 계약만료가 6개월 전부터 1개월 전까지 남았다면 계약갱신 요구를 할 수 있다. 다만 법 시행 후 계약기간이 만료된 세입자는 갱신요구권을 행사할 수 없다. 이 법은 존속 중인 계약에만 계약갱신요구권을 부여하기 때문이다. 

임대차3법 국회 본회의 통과에 사라진 매물들 (사진= 뉴시스)
지난 29일 서울 송파구 아파트 단지 상가의 부동산 중개업소 아파트 매물 정보가 비어있는 모습 (사진= 뉴시스)

계약갱신청구권을 행사한 세입자는 2년을 꽉 채워 거주하지 않아도 된다. 언제든 집주인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 다만 집주인은 세입자 계약을 마음대로 거절할 수 없다. 관련 조항에 해당되는 거절 사유가 있어야한다. 이 부분이 세입자와 집주인의 의견이 나눠지는 부분이다.

집주인인 해당 법 시행 전 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 해당하는 세입자의 갱신을 거절하고 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우 기존 세입자는 계약갱신요구권을 행사할 수 없다. 다만 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 입증해야한다. 

법 시행 후 제3자와 계약을 체결했다면 세입자에게 계약갱신요구권이 부여되므로 집주인은 제3자와의 계약을 이유로 기존 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 없다. 

집주인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 특별한 이유없이 갱신거절을 했을 경우 세입자는 계약갱신요구를 할 수 있다. 다만 집주인이 세입자에게 이사비를 실제로 제공했다면 갱신거절 사유가 될 수 있다.

또 세입자가 월세를 연속 연체하거나 두 차례 이상 건너띄며 월세를 낸 경우, 세입자가 자신의 신분을 속이고 거주용이 아닌 불법영업장 등을 목적으로 임차한 경우, 집주인 동의없이 타인에게 전대해 목적 주택을 사용·수익하게 한 경우, 임차주택 전부 또는 일부를 집주인 동의없이 무단 증축·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우, 세입자 과실로 주택이 파손된 경우, 집주인 직계존속이나 직계비속이 실제 거주하려는 경우 계약갱신을 거절할 수 있다. 

집주인이 자녀 등이 직접 거주한다며 세입자의 계약갱신을 거절했을 때, 사실이 아니라면 임차인은 개정된 법률에 따라 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 

아울러 전월세상한제에 따라 임대료 제한은 지자체가 5%이내에서 달리 정할 수 있다. 지역에 따라 편차가 생길 가능성이 높다.

전월세상한제가 도입되면서 집주인 다수가 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사 할 때 전세에서 월세로 전환할 것으로 보인다. 이 경우 개정법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 전환이 불가능하다. 다만 세입자가 수용한다면 전세에서 월세로 전환할 수 있지만 보증금 또는 월세가 갑자기 오르는 것을 방지하기 위해 주택임대차보호법에 따른 법정 전환율이 적용된다. 

예를 들어 전세 5억원에 거주하던 A씨가 집주인과 얘기 후 월세로 전환할 경우 보증금 3억원에 월세 67만원 또는 보증금 2억원에 월세 100만원 등으로 조정할 수 있다. 

7월 31일 임대차3법 등과 관련 임시 국무회의를 주재하는 정세균 총리, 옆 김현미 국토부 장관 (사진= 뉴시스)
7월 31일 임대차3법 등과 관련 임시 국무회의를 주재하는 정세균 총리, 옆 김현미 국토부 장관 (사진= 뉴시스)

한편 31일 오전 정세균 국무총리는 정부서울청사에서 열린 임시 국무회의에서 "우리 국민 38%가 전월세 주택에 산다. 이 법(임대차3법)이 시행되면 삶이 보다 안정될 것을 기대한다"면서도 "일각에서는 전월세 임대물량 감소 등 부작용을 우려하는데 관계부처는 시장 상황을 주시하며 주택임대차 시장 안정을 위한 보완조치를 적기에 취해달라"고 주문했다. 


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