그런데 대부분의 임대사업자들이 간과하는 중요한 문제가 있다.
임대업을 하다가 건물을 처분하고 양도소득세를 계산하면서 또 한번 뒤통수를 맞은 기분을느끼는 경우가 있다. 3억원 주고 취득하여 4억원에 팔았으니 1억원에 대해서만 양도소득세를 내면 되고, 장기보유특별공제 얼마 하면 대충 얼마 정도 내면 되겠다고 계산하고 팔았는데, 실제로 전문가에게 맡겨 계산해보니 훨씬 더 나온단다. 이유가 뭘까?

감가상각비가 문제이다. 소득세를 계산할 때 건물 취득가액을 일정기간(통상 20년 또는 40년)동안 나눠 비용으로 인정해주는데 이를 감가상각비라 한다. 즉 소득세에서 비용으로 계상하여 그만큼 소득세를 적게 냈는데 또 양도소득세에서 필요경비로 인정하면 이중으로 공제해주는 결과가 되므로, 소득세에서 비용으로 공제한 감가상각비는 양도소득세에서 필요경비로 인정하지 않겠다는 것이다. 논리적으로 지극히 당연하다. 이러한 규정을 몰랐던 납세자는 뒤통수를 맞은 기분일 것이다. 전문가들도 가끔 실수한다.

그러면 어떤 경우에 그런 문제가 발생하고 어떻게 하는 것이 유리할까?
소득세를 계산하는 방법은 추계로 계산하는 방법과 모든 증빙을 갖추어 기장에 의해 계산하는 방법이 있다.
소득세 계산원칙은 실제수익에서 실제 발생한 비용을 공제한 실제이익에 대해 세금을 계산하는 것이다(즉 장부를 작성하는 것이다). 그러나 예외적으로 일정규모 이하의 소규모 사업자는 장부를 작성할 능력이 없다고 보고 국세청에서 정한 비율로 계산할 수 있도록 하고 있다. 이것이 추계로 계산하는 방식이다.

임대사업에는 많은 비용이 들지 않는다. 상식적으로 판단하여도 대형 건물이 아니라면 특별히 관리인을 두지 않기 때문에 인건비도 없고, 전기, 수도료 등 공과금은 세입자가 부담하므로 부동산 관련 세금과 일상 경비 외에는 특별 수선 등 특별한 경우가 아니면 별다른 비용이 들지 않는다.

따라서 다른 사업에 비해 세금부담이 크다고 느끼게 되고 그렇다 보니 납세자들이 세금을 절감하기 위해 감가상각을 비용으로 계상하여 세금을 줄이게 된다.

문제는 현재 부담할 세금을 줄이기는 하지만 그것이 절세가 아니라 향후 양도소득세로 미루는 결과가 되고, 세금폭탄으로 이어질 수 있다는 것이다.

특히 안타까운 것은 추계과세로 세금을 계산할 수도 있는데 세금을 줄이려고 기장을 하여 세금을 계산하려는 경우이다.

그런데 국세청에서 정한 경비율이 결코 낮은 것이 아니다. 같은 임대사업에서 추계에 의해 계산한 세금과 실제로 발생하는 비용(감가상각을 제외)을 근거로 기장을 하여 계산한 세금을 비교해보면 특별한 경우가 아니면 추계에 의한 세금이 훨씬 적다. 즉 정부가 영세임대업자에게 암암리에 혜택을 주고 있는 것이다.

그런데도 추계에 의한 세금도 많다고 이를 줄이려는 시도를 하게 되고, 그 방법은 기장을 하면서 추계에 의한 방법보다 많은 비용을 계상하는 것이고, 그것은 감가상각을 하여야 가능하고, 대부분 감가상각을 하여 세금을 줄인다.
문제는 절감된 세금이 크지 않다는 것이다. 그 이유는 소규모 임대업이므로 대부분 낮은 세율(6% 또는 15%)이 적용되고, 일반독자들이 이해하기 어렵겠지만 계상한 감가상각비에 상당하는 세금을 절감하지 못하기 때문이다.

이해하기 쉽게 간단히 설명하면 임대수익이 1,000원이고, 국세청에서 인정하는 경비율이 40%라 가정하자.
추계에 의할 경우 국세청에서 인정한 비용이 400원이이므로 과세소득을 600원으로 계산하여 여기에 15% 세율이 적용된다면 90원이 세금이다.
기장을 할 경우 감가상각 이외의 비용이 300원이라 가정하자. 여기에 감가상각 200원을 하면 과세소득이 500원이 되어 세금은 75원이다. 15원이 절감된 것이다. 사업자들은 이 15원을 절감하기 위해 기장을 하고 세금을 절감했다고 만족해한다.

그런데 정상적으로는 감가상각 200원에 대한 15%인 30원의 세금절감효과가 있어야 하는데 실제세금은 15원만 절감되었다. 엄밀한 의미에서는 15원을 손해 본 것이다. 그것뿐만 아니다. 통상 세무대리 수수료도 부담하여야 한다.

손해는 여기서 그치지 않는다. 양도소득세에서는 통상 훨씬 높은 세율을 적용 받게 되어 있다. 24%를 적용 받는다고 가정하자. 그러면 200원에 대한 24%인 48원의 양도소득세를 내야 한다(이것이 1년 분이다). 이것을 임대기간 동안 합해서 한꺼번에 내야 한다. 상기 사례대로라면 매년 푼돈으로 절감하고, 절감세액의 3배를 목돈으로 한꺼번에 토해내야 한다.

그러면 감가상각 하는 것이 무조건 손해인가? 반드시 그렇지 않다.
위에서 든 사례는 두 가지를 전제하고 있다.

하나는 낮은 소득세율이 적용되는 납세자의 경우에 문제가 된다. 만약 소득세율이 최고세율이 적용된다면 손해가 아니다. 이자까지 감안한다면 감가상각을 하는 것이 유리하다.
몇%의 소득세율이 적용될 경우 유리할까? 정답은 없다. 상황에 따라 판단하여야 한다.

또 하나는 양도소득세를 부담할 경우 즉 임대자산을 매각할 경우에 문제가 된다. 즉 매각하지 않고 상속이나 증여의 방법으로 물려준다면 감가상각을 하는 것이 절대 유리하다.
따라서 향후 임대부동산을 어떻게 처리할 것인가를 고려하여 판단하여야 한다.

부동산을 양도하고 양도소득세를 계산하면서 땅을 치고 후회하는 납세자들을 의외로 많이 있다. 우선 절감되는 세금만 생각하지 말고 냉정하게 판단할 필요가 있다.