[우먼컨슈머 장은재 기자] 다음은 지난 8월2일 발표된 주택시장 안정화방안 대한 소비자의 궁금증을 문답 형식을 금융감독원이 정리한 FAQ이다. 이 자료는 개정된 감독규정 적용시 발생할 수 있는 일반적 사례를 정리한 것으로 실제 대출한도 등은 개인별, 은행별로 상이할 수 있다고 금감원은 밝혔다.
주택시장 안정화 방안 대출규제 개요
(1) 8월 2일 발표된 주택시장 안정화 방안에 따라 8월 3일부터 서울, 세종, 과천시가 투기지역, 투기과열지구 등으로 새로 지정되었는데, 이로 인해 강화되는 LTV, DTI 대출규제 내용은?
은행업 감독규정 개정안이 시행되기 전까지 승인된 주담대에 대해서는 기존 규정에 의해 투기지역과 투기과열지구의 LTV는 40~60%(주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 상이) , DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등에 대해 40%를 적용했다.
앞으로는 투기지역 내에서는 아파트 담보대출을 차주당 1건으로 제한한다.
개정 감독규정 시행 이후에 승인된 주담대에 대해서는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 관계없이 투기지역 및 투기과열지구는 LTV· DTI를 각각 40% 적용하고, 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%p씩 강화한다.
실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자는 LTV·DTI를 10%p 완화한다.
서민·실수요자는 ①무주택세대주, ②부부 합산 연소득 7천만원(생애최초구입자는 8천만원) 이하(행정예고기간 중 소득요건을 완화하여 당초보다 각 1천만원씩 상향조정), ③주택가격 6억원 이하를 모두 충족하는 경우이다.
투기지역 내에서는 원칙적으로 아파트 담보대출을 세대당 1건으로 제한하게된다. 단, 투기지역내 기존 주담대가 있는 경우에도 신규 아파트 담보대출을 받은 후 2년 이내에 기존 주택을 처분하여 기존 주담대를 상환하기로 약정한 경우에는 예외적으로 투기지역내 추가 아파트 담보대출 1건이 가능하다.
(2) 강화된 LTV, DTI(투기지역, 투기과열지구 각각 40%) 규제는 언제부터 적용되는 것인지? 소급적용되는 것인지?
주택담보대출에 대한 강화된 LTVㆍDTI 40% 한도 일괄 적용은, 일반주택담보대출에 대해서는 감독규정 개정안 시행 이후, 대출승인분부터 적용될 예정이다. 집단대출의 경우, 대책발표 이후(8.3일), 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정이다.
다만, 현행 감독규정에 투기지역-투기과열지구 지정에 따른 별다른 경과조치가 없어, 감독규정 개정안 시행이전에도 현행 감독규정에 따라 투기지역-투기과열지구 지정 효과가 즉시 발생(소급적용이 아님)한다.
이에 따라 금융당국은 갑작스러운 투기지역-투기과열지구 지정 효과 발생에 따른 선의의 피해자 발생을 최소화하기 위해, 감독규정 개정안(부칙§3)에 투기지역-투기과열지구 효력 발생 이전에 ① 은행에 대출신청 접수를 완료한 차주, ② 대출만기 연장 통보를 받은 경우, ③ 이에 준하는 차주 등에 대해서는 투기지역-투기과열지구 지정 효과를 배제하도록 규정해 놓고 있다.
따라서, 부칙§3조에 해당하는 차주는 현행 투기지역-투기과열지구 지정효과가 배제되고 기존 지역(예 : 조정대상지역) LTV?DTI 비율을 적용받을 수 있다.
담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI)
(1) DTI의 적용대상은 무엇인지?
투기지역 및 투기과열지구에 대한 DTI는 '주택법'에 따른 주택에 적용된다. 주택법 제2조 제1호에 따라 단독주택 및 공동주택(오피스텔 제외)이며 투기지역 및 투기과열지구에 해당되지 않는 수도권과 조정대상지역에 대한 DTI는 아파트에만 적용된다.
(2) 다른 지역 주담대 없이 투기지역 아파트에 대한 주담대만 1건보유하고 있으나 LTV 20%의 대출만 쓰고 있는 경우, 같은 집을 담보로 추가 대출이 가능한지? 가능하다면 얼마까지 가능한지?
기존 대출의 증액은 신규대출에 해당(개정안 제1호다목)하여, 투기지역 내 아파트에 대한 주택담보대출증액이 불가능할 것으로 해석될 수 있으나, 기존 대출잔액이 담보인정비율 이내인 경우에는 담보인정비율을 초과하지 않는 범위 내에서 추가대출이 가능하다.
따라서, 본건의 경우 투기지역에 적용되는 LTV 한도는 40%이므로 20%p 한도 내에서 추가대출이 가능하다.
(3) 투기지역에 아파트 주담대 1건(LTV20%), 조정대상지역에 아파트 주담대 1건(LTV40%)을 보유하고 있는 경우, 각각 추가 대출(후순위담보대출)이 가능한지? 가능하다면 얼마까지 추가로 가능한지?
기존 주담대가 2건인 세대이므로 투기지역 내 신규 주담대는 불가능하나, 2년 이내에 조정대상지역 기존 주택을 처분하고 기존대출을 상환하는 것을 조건으로 신규 주담대가 가능(규정 제4호 나목)하다.
조정대상지역의 경우 주담대 건수 제한이 없으므로 추가 대출이 가능하다. 투기지역의 경우 규정개정 이전 LTV 한도는 만기 10년 초과이고 담보가액 6억원 이내인 경우 60%(40%p 추가 대출 가능), 담보가액 6억원 초과 또는 만기 10년 이하인 경우 40%(20%p 추가 대출 가능)이다.
규정개정 이후 투기지역의 LTV 한도는 40%이나 이미 2건의 주담대를 가지고 있어 LTV 한도가 30%p로 줄어들게 된다. 따라서, 동 사례에서는 10%p만큼의 추가 대출이 가능하다.
규정개정 이전 조정대상지역 LTV 한도는 60%이며, 복수주담대에도 LTV 10%p를 차감하지 않으므로, 20%p만큼 추가 대출이 가능하다.
다만, 규정 개정후에는 이미 가지고 있는 2건의 주담대 때문에 LTV가 10%p 차감되므로, LTV 한도가 50%로 줄어들고 10%p만큼의 추가 대출이 가능하다.
(4) 기존에 주담대가 있는 주택을 보유하고 있으나 새로 매입하는 주택으로 이사가기 위해, 기존 주담대의 전액 상환을 조건으로 신규 주택 담보대출을 받는 경우에도 복수 주담대 규제(LTV, DTI 10%p 차감)가 적용되는지? 상환 조건은?
“기존 주담대 전액 즉시 상환 조건”으로 신규 주담대를 받는 경우 복수 주담대 차주에 적용되는 LTV 10%p 차감규제를 적용받지 않는다.
“기존 주담대 전액 즉시 상환 조건”은 신규 주담대 신청시 기존 주택 매매계약서 등 이미 계약을 체결하였음을 증명해야 하고, 동 계약서의 잔금일(휴일인 경우 다음 영업일)까지 기존 주택의 대출을 상환하지 않는 경우 신규 대출의 기한이익이 상실되는 특약으로 대출이 가능하다.
다만, 주택매매계약이 체결되어 있지 않으나 신규대출 취급 후 2년 이내 기존주택을 처분하고 기존대출을 상환할 계획인 경우(규정 제4조 나목)에는, 기존 주담대 상환이 아직 확정적이지 않은 점을 고려하여 복수 주담대로 보아 LTV, DTI 10%p 차감을 적용한다.
(5) 투기지역 및 투기과열지구 내 ’17.7.3일 이후 입주자모집 공고가 이루어진 사업장의 중도금대출이 잔금대출로 전환되는 경우 DTI 적용기준은?
입주자모집 공고가 2017.7.3.~8.2.사이에 이루어진 사업장에서 향후 차주가 잔금대출을 받고자 하는 경우 DTI 50% 한도가 적용되나(개정규정안 부칙 제2조 제3항), 다음의 어느 하나에 해당되는 경우 DTI 40% 한도를 적용(현행 규정 제3호)한다.
- 배우자가 주담대 1건 이상 받은 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출(잔금대출)
- 만 30세 미만인 미혼 차주에 대한 투기지역 소재 아파트담보대출(잔금대출)
- 투기지역 및 투기과열지구 내 소재한 시가 6억원 초과 아파트를 담보로 취급되는 당해 아파트 신규 취득 목적의 가계대출(잔금대출)
입주자모집 공고가 2017.8.3. 이후 이루어진 사업장에서 향후 차주가 잔금대출을 받고자 하는 경우 DTI 40% 한도가 적용되나(개정규정안 부칙 제2조 제3항), 서민-실수요자 또는 긴급한 자금마련의 불가피성이 인정되고 은행 여신위원회의 승인을 받은 경우 DTI 50% 적용(개정규정 제3호 마목)된다.
(6) 투기지역 지정 이전에 중도금대출(입주자모집공고 8.3일 이전) LTV를 60% 받아도 나중에 잔금대출은 40%만 받게 되는지?
중도금대출이 증액 또는 은행 등의 변경없이 잔금대출로 전환하는 경우에는 중도금 취급시점의 담보인정비율을 적용할 수 있어 60% 이내에서 잔금대출 가능하다.
은행 등을 변경하고자 할 경우에는 담보가액 6억원 이내 주택에 대해 10년 초과 만기를 설정할 경우에는 60% 이내에서 가능하다.
다만, 은행을 변경하면서, 담보가액이 6억원 초과 주택이거나 대출만기를 10년 이하로 설정하는 경우에는 40% 이내에서 가능하다.
투기지역 소재 아파트담보대출 취급제한
(1) 투기지역이 아닌 곳에 주택담보대출이 있는 경우 신규로 투기지역 소재 아파트 담보대출이 가능한지?
지역에 관계없이 이미 주택담보대출이 있는 경우 투기지역 소재 아파트에 대해서는 신규 담보대출이 불가능(개정규정 제4호)하다. 단, 단독주택 등 아파트가 아닌 주택의 경우 투기지역이더라도 대출이 가능하다.
다만, 기존 주담대가 1건인 경우에 한하여 투기지역 내 신규 아파트 구입을 위한 신규 대출 후, 2년 이내에 기존 주택을 처분하고 기존대출을 상환하는 것을 조건으로 신규 주담대 가능(개정규정 제4호 나목)하다.
(2) 투기지역에 대출 없이 아파트를 보유중인 세대가 다른 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 규정개정 시행 후 대출을 받을 수 있는지? 이 경우 적용되는 대출 한도는?
투기지역 내 기존 아파트에 대한 대출이 없으므로 투기지역 내 다른 아파트 구입시 대출이 가능하고, LTV-DTI 한도 40%가 적용된다.
(3) 이미 주택담보대출을 2건 보유하고 있는 경우(담보물 상이), 기존 주택 처분조건부로 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 신규 대출이 가능한지?
기존 주택 처분조건부로 투기지역 소재 아파트 담보 대출이 가능한 경우는 주택담보대출이 1건인 세대로 한정되어 있는 바, 주택담보대출을 2건 이상 보유한 세대는 처분조건부라 하더라도 투기지역 소재 아파트에 대해 신규 대출을 받을 수 없다.
다만, “기존 주담대(2건) 전액 즉시 상환” 조건으로 신규 주담대 신청시 기존 주택매매계약서 등을 통해 기존 주택의 처분사실을 확실하게 입증한 경우에는 투기지역 내 신규 주담대가 가능하다.
동 매매계약서의 잔금일(휴일인 경우 다음 영업일)까지 기존 주택의 처분사실을 입증하는 서류(잔금입금증 등)를 은행에 제출하고 기존 주담대를 상환해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 기한의 이익을 상실한다는 특약을 체결하여 대출을 취급한다.
(4) 세대분리된 자녀가 부모 소유의 투기지역 소재 아파트를 담보로 제3자 담보 대출을 받은 후, 동 자녀가 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 대출을 받을 수 있는지?
제3자 담보대출은 담보물건의 본인소유 여부와 관계없이 차주의 주담대로 인정된다. 따라서, 자녀(차주)는 이미 투기지역에 주담대 1건을 가지고 있는 바, 원칙적으로 투기지역에 추가 주담대를 가질 수 없다.
다만, 2년 이내에 기존 주택(부모 소유) 처분 및 기존 대출 상환조건의 특약을 체결하여 투기지역 소재 아파트 담보대출을 받을 수 있다.
재개발-재건축 관련
(1) 8.3일 이전 관리처분계획을 신청한 투기지역 및 투기과열지구 소재 재건축 단지로 현재 관리처분계획 공람 기간 중인데, 개정 규정 시행 후에도 이주비대출을 60%까지 받을 수 있나?
해당 재건축조합이 투기지역 및 투기과열지구 지정일(8.3일) 이전에 이주비대출 취급기관(은행)을 선정하고 이를 관련 은행에 통보하였다면, 지정일 이전에 ‘대출금액 신청접수가 완료’된 것으로 보아(개정 규정 부칙 제3조), 투기지역 및 투기과열지구 지정 효과를 배제하게 되므로 LTV 60%까지 이주비대출이 가능하다
(2) 투기지역에서 이주비 대출을 받은 경우에도 추가분담금 대출을 받을 수 있는지?(투기지역 내 아파트 주담대 건수를 1건으로 제한하는 규제 적용 여부)
투기지역에서 이미 이주비 대출을 받은 경우에도 추가 분담금 대출을 받을 수 있다. 투기지역 소재 아파트 담보대출 취급건수 제한(1건) 여부를 판단할 경우에는 이주비 대출을 아파트 담보대출 건수에서 제외한다.
경과조치
(1) 규정개정안 부칙 제3조의 “이에 준하는 차주”란 어떠한 경우를 의미하는지?
투기지역 및 투기과열지구 지정일 현재(8.3일) ① 무주택세대 또는 일정기한 내 처분조건부 1주택세대의 세대원이 ② 투기지역 및 투기과열지구 지정일(8.3일) 이전 적극적 조치(예 : 계약금 납부, 청약신청 등)를 통해 장래에 일정 금액의 대출이 가능하다는 기대이익이 형성된 상황에서, ③ 투기지역 지정 등에 따른 대출한도 축소 등으로 계약금 포기, 청약기회 상실* 등 회복이 곤란한 선의의 피해가 발생할 것으로 우려되는 경우, 무주택세대 판단시 분양권도 주택으로 간주하여, 분양권을 보유하고 있는 세대는 무주택세대에 해당하지 않으나, 1주택을 보유한 세대라 하더라도 대출 취급일(일반대출) 또는 소유권이전등기일(집단대출)로부터 2년 이내에 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출 특약을 체결한 경우에는 무주택세대로 인정된다.
대출신청인은 매매계약서 및 거래신고필증 등을 통해 투기지역-투기과열지구 지정일 이전에 체결된 적법한 매매계약임을 명확하게 증명하여야 하고, 계약금 이체 내역 등을 통해 계약금 납부사실을 증명하여야 한다.
(2) 8.3일 이전 입주자모집 공고된 아파트에 당첨되었으나 투기지역 및 투기과열지구 지정일(8.3일) 현재 시행사와 미계약 상태인 경우 감독규정 개정안 부칙 제3조의 “이에 준하는 차주”에 해당?
선의의 실수요자를 보호하기 위해 무주택세대(처분조건부 1주택세대)인 차주가 8.3일 이전에 청약을 하여 분양자로 당첨된 경우에는 8.3일 현재 시행사와 분양계약 체결 이전이더라도 “이에 준하는 차주”에 해당된다고 보아 투기지역 및 투기과열지구 지정효과 배제 가능하다.
기타
(1) 본인 및 배우자(세대분리된 배우자 포함)와 세대분리된 직계 비속도 동 규정에 따른 세대 개념에 포함되는지?
배우자와 동일세대를 구성하고 있지 않는 직계비속이 세대 분리된 경우 세대 정의에 포함되지 않는다.
세대원은 주민등록표상의 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 또는 직계비속인 세대원(세대분리된 배우자 및 그 배우자와 동일세대를 이루고 있는 직계비속 포함)을 말한다
(2) 감독규정 개정안에 포함된 서민 실수요자 요건의 조정되는건지?
부부합산 연소득 6천만원(생애최초구입자 7천만원)이하, 주택가격 6억원 이하, 무주택세대주 등의 요건을 모두 충족해야한다. 우리나라의 가구당 연평균 소득, 정책모기지 자격요건 등을 종합적으로 고려하여, 기존 서민 실수요자 소득 요건을 기존에 발표한 부부합산 연소득 6천만원(생애최초구입자 7천만원)이하에서 부부합산 연소득 7천만원(생애최초구입자 8천만원)이하로 완화할 계획이다.
개정안 시행일 이후, 서민 실수요자 요건 충족을 입증(무주택세대인 차주, 부부합산연소득 7천만원(생애최초구입자 8천만원)이하, 주택가격 6억원 이하)하면 동일물건으로 LTV 10%p 추가대출 가능(단, 투기지역에서 이미 승인받은 1건의 아파트 주담대만 가지고 있는 경우)하다.
(3) 거주를 위한 주택(임대사업과 무관) 1개와 임대사업을 위한 주택 3채를 보유하고 있는 임대사업자의 경우에도 1주택자로 볼 수 있는 지?
임대사업을 위한 주택 3개가 임대용주택으로 등록되어 있는 등 해당 차주가 임대업을 영위하고 있는 사실이 명확하게 확인되는 경우에는 1주택자로 볼 수 있다.