[우먼컨슈머 장은재 기자] 신협-농협-수협-산림조합-새마을금고도  3월13일부터 주택담보대출시  '맞춤형 여신심사 가이드라인'이 시행된다. 상세 내용을 일문일답으로 알아본다.

1. 적용대상 대출 및 시행시기는?

금번 가이드라인은 조합 및 금고가 주택을 담보로 하여 신규로  취급하는 가계 주택담보대출이 대상이다.   자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택 담보대출을 받는 것은 가계대출이 아니므로 적용을 않는다. 또한, 은행권과 마찬가지로 집단대출 중 잔금대출에 대해서도  가이드라인이 적용된다.

한편, 금번 가이드라인은 전국 모든 조합과 금고에서 시행할 예정이나 조합과 금고의 규모가 다양하고 소형조합의 경우 추가적인 준비기간이 필요한 점을 감안하여 우선, 2016년말 기준 자산규모 1천억원 이상 조합과 금고 먼저 3월13일부터 시행하고, 1천억원 미만은 6월1일부터 시행할 예정이다.

잔금대출에 대한 사항은 2017년 1월1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 신규 대출부터 적용된다.

2. 원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받는지?

 증빙소득이 없는 차주라도 대출을 받을 수 있다. 금번 가이드라인에 따른 소득증빙 강화 조치는 차주 채무상환능력을 제대로 심사하기 위해 차주 소득을 정확히 파악하려는 취지이다. 원칙적으로 객관성 있는 증빙소득을 우선적으로 확인하고, 증빙소득 자료가 없는 경우라도 인정소득이나 신고소득 자료를 활용하여 충분히 대출을 받을 수 있다.

3. 인정소득 중 농·어민 등에 대한 소득추정 방법은?

농업·임업인의 경우 농지원부 등을 통해 대출신청자가 해당업에 종사하는 지를 확인하고,  농업인인 경우 '농축산물 소득자료집(농촌진흥청)', 임업인은 '임산물소득자료집(한국임업진흥원)'에서 제시한 경작면적당(1ha, 10a) 소득자료 등을 활용하여 소득을 추정한다. 
 
어업인은 어업허가증 등을 통해 어업에 종사하는 지를 확인하고 위판실적 등을 활용하여 매출액을 산출한 후 '어가경제주요지표(통계청)'의 어업소득율(3년평균)을 적용하여 소득을 추정한다. 

4. 가이드라인에 따라 추가로 제출해야 하는 서류가 있는지?

가이드라인 시행으로 고객이 추가로 제출해야 하는 서류가 있는 것은 아니다.신용카드 사용액 등으로 소득을 추정하는 신고소득 활용 대출은 비거치식 분할상환대출로 취급하게 되는 등 일부 제약이 있을 수 있으므로 소득을 객관적으로 입증할 수 있는 원천징수영수증 등  증빙소득 자료를 우선 준비하는 것이 유리하다.

5. 대출 받을 수 있는 한도가 줄어드는 것인지?

금번 가이드라인 시행으로 직접적으로 대출한도가 줄어드는 경우는 거의 없다.다만, 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비를 활용하는 경우 대출규모는 3천만원 이하로 제한된다.

6. 주택 구입시 거치식이나 일시상환 대출로 받을 수 있는지?

앞으로는 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 원칙적으로 부분분할상환방식(거치기간 1년 이내)으로 대출 취급이 가능하다. 다만, 대출기간이 3년 미만인 경우 과거와 같이 거치식 또는 일시상환 대출*이 가능하므로 상환능력 등을 고려하여 상환방법을 선택할 수 있다.

아울러, 은행권과 마찬가지로 고객의 불편을 최소화하기 위해 비거치식 분할상환 취급의 다양한 예외를 아래와 같이 규정하고 있으므로, 예외적용 대상인지 여부에 대하여 사전에 거래 조합 및 금고를 통해 확인할 필요가 있다.

7. 비거치식 분할상환 대출은 거치기간이 전혀 없는지?

비거치식 분할상환 대출이라 하더라도 대출 초기에 부담하는 여러 가지 비용(주택구입시 취·등록세, 이사비용 등)을 감안, 1년 이내의 거치기간 설정이 가능하다.  다만, 거치기간 동안 분할상환하지 못한 원금은 나머지 대출기간 동안 전부 상환하여야 한다.

8. 부분분할상환 적용대상 중 일시상환 대출(3년미만)을 연장할 경우 계속 일시상환 방식으로 취급할 수 있는지?

3년 미만 대출에 대해서 만기연장을 동일조건으로 계속 허용할 경우, 분할상환 적용을 회피하기 위해 만기 3년 미만으로 운영할 소지가 있어  만기 연장 횟수에 관계 없이 만기연장 기간이 최대 3년을 초과하지 않도록 제한한다.

9. 2017년1월1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 잔금대출의 소득증빙방법과 상환방식은?

2017년1월1일  이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 잔금대출은 가이드라인이 적용되므로,정확한 채무상환능력을 평가하기 위하여 소득증빙자료 객관성 확보를 위한 증빙소득 자료 제출이 원칙이며, 제출이 곤란한 경우에 한하여 인정·신고소득 자료를 제출할 수 있다.

 단만, 일반 주택담보대출과 같이 실직 등의 사유로 소득자료 제출이 곤란한 경우 별도의 상환재원 등을 확인하고 3천만원 이하 소액대출에 대하여 최저생계비를 소득으로 사용할 수 있다.아울러, 2017년 1월1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대한 잔금대출은 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 취급하여야 한다.

고객의 불편을 최소화하기 위해 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우 등 예외사항에 해당하는 경우에는 거치식 또는 만기일시상환 방식으로 취급이 가능하다.

10. 은행권에서 적용중인 금리상승 가능성을 고려한 상환능력 평가 및 DSR 산출은 상호금융권에는 적용하지 않는 것인지?

상호금융권의 경우 은행권 가이드라인 주요 내용 중 상환능력 심사 강화 및 분할상환 관행 정착을 우선 도입하고, 상승가능금리를 적용한 Stress DTI 및 DSR 산출은 가이드라인 정착 및 시장 여건에 따라 순차적으로 적용할 계획이다.

참고로 Stress DTI 및 DSR 지표를 활용하기 위해서는 차주에 대한 정확한 소득확인이 선행되어야 하나 그간 수도권 소재 아파트만 DTI규제를 적용받아옴에 따라 비수도권 조합·새마을금고의 경우 소득자료의 신뢰성이 낮고 특히, 농·어민의 경우 가이드라인 시행이후부터 소득추정자료를 인정소득으로 활용할 예정임에 따라 소득증빙자료의 객관성·적정성 확보를 위해서는 일정시간이 필요하다.

11. 상호금융조합과 새마을금고 주택담보대출중 가이드라인 적용을 받을 대출규모는?

연간 신규대출 규모가 최근 1년(2015.7월∼2016.6월, 약 31조원)과 동일하다고 가정시 매년 신규 주담대의 52.3%인 약 16.2조원이 부분분할상환적용을 받게 된다. 다만, 담보물건 3건 이상, 신고소득 적용대출, 예외인정 대출 등에 대한 취급 영향은 관련통계가 없어 추정에서 제외된다.

가계대출 감소액은 현재의 고객이 상호금융조합과 새마을금고를 계속 이용한다고 가정시  매년 0.5조원 규모의 가계부채 증가속도 감축 효과가 있다.

12. 앞으로 대출 신청자들이 유의해야 할 사항은 무엇인지?

주택가격 대비 대출규모가 큰 고부담대출(LTV 60%초과) 차주나, 신고소득 제출 차주의 경우 부분분할상환대출로 취급되는 등 부담이 발생할 수 있다. 물론, 다양한 예외가 있어 예외를 적용받을 수 있으나 이 경우 전결권자의 승인 등을 거쳐야 하므로 시간이 더 소요될 수 있다.

한편,2017년 1월1일 이후 입주자모집 공고되는 사업장에 대해 집단 이주비·중도금대출을 받는 경우에는,향후 잔금대출 전환 시 소득증빙 자료를 제출해야 하며, 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출을 받아야한다. 일반 주택담보대출과 같이, 실직 등의 사유로 소득자료 제출이 곤란한 경우 별도의 상환재원 등을 확인하고 3천만원 이하 소액대출에 대하여 최저생계비 사용이 가능하다.

이와 같이 가이드라인으로 인해 대출상환 방식에 영향을 받을 수 있고, 예외를 적용받더라도 다소 시간이 소요될 수 있으므로 주택구입 계약을 완료하고 차후에 대출을 신청하기 보다는 본인 소득과 소득증빙 종류 등을 고려한 대출규모, 상환방식 등을 미리 상담 받고 계약을 체결할 필요가 있다.

또 당초 예상과 다른 비거치식 분할상환대출 취급이나 시간지연으로 자금애로가 발생하는 등의 피해가 없도록 유의해야 한다.