저는 상가를 임차하면서 전임차인에게 권리금으로 5천만원을 지급한 후 건물주와 임대차계약을 체결하여 식당을 운영하고 있습니다. 그런데 5년이 지난 상태에서 개인적 사정으로 식당을 운영할 수 없어 새로운 임차인을 물색하여 임대인에게 이야기 하였더니 정당한 이유도 없이 계약을 못해 준다고 하고 있습니다.
권리금을 받을 방법은 없는지요.
답변
상가를 임대차하면서 임대인이 최초 임대를 할 경우 임대인에게 또는 임차건물에 대하여 전임차인에게 시설비 및 영업적 가치에 대한 명목으로 권리금을 지급하여 왔지만, 이에 대하여 법적인 근거조항이 없이 임차인들이 피해를 입는 경우가 다반사였습니다.
다만 법적인 근거조항이 없는 상태에서도 법원은 “영업용 건물의 임대차에 수반하여 행하여지는 권리금의 지급이 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어지면 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 반면에 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능해졌다는 등의 특별한 사정이 있는 때에는 임대인이 임차인에 대하여 그 잔여기간에 해당하는 권리금의 반환의무를 진다( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결)를 진다고 판시하였습니다.
그러던 중 2015. 5. 13. 상가임대차보호법을 개정하여 권리금을 명문화하여 임차인을 보호하는 규정을 신설하였고, 권리금회수에 관한 10조의 4는 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다고 규정하고 있습니다.
신설된 조항은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하며, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(법제10조의3 제1항)고 규정하여 권리금의 정의를 규정하고 있습니다.
나아가 권리금회수에 관하여 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 없는 경우 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.(법제10조의 4 제1항).
그리고 정당한 사유에는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우(법제10조의 4 제2항)로 규정하고 있습니다.
나아가 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하며, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다(법제10조의 4 제3항, 4항)고 규정하고 있습니다.
한편 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우, 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 권리금에 대한 적용이 제외됩니다(법제10조의 5).
그리하여 문의하신 분은 법제10조 제1항 및 법제10조의 5에 해당하지 아니하는 상태에서 법제10조의 4에 규정된 임대인에게 정당한 사유가 존재하지 아니함에도 불구하고 문의자가 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해한 경우 임대인에게 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액의 한도로 하여 손해배상을 청구할 수 있다 할 것 입니다.