저는 서울에서 아파트를 임차하여 거주하고 있는데, 저에게 한마디 말도 없이 임대인이 아파트를 매도하였습니다. 그런데 아파트를 매수한 사람이 사업을 하는 관계로 채무가 다수 있다는 말을 들어서 아파트가 경매될 우려가 있어 불안한 마음입니다. 임대차 계약기간은 남아 있는데 임대차계약을 해지할 수 있는지요.
답변
임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 보므로(주택임대차보호법 제3조 제4항), 임차인은 계약을 유지한 후 종료일에 양수인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
그런데 양수인의 채무다과 내지는 신뢰할 수 없는 지위에 있어 불안할 경우 임차인은 임대차계약을 해지하고 종전 임대인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.
대법원도 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1998.09.02. 자 98마100 결정)고 판시하고 있습니다.
이 경우 계약해지는 임차인이 종전 임대인에게 이의를 제기하여 임대차계약 해지의 의사표시를 하고, 종전 임대인에게 건물을 인도하면 계약은 종료되고 종전임대인은 임차보증금의 반환의무를 부담하게 됩니다.
그리고 이와 같은 법리는 주택임대차뿐만 아니라 상가임대차에도 동일하게 적용이 되는 점이 있습니다.