▲ 박영태 변호사

 

문의사항
건축물관리대장 및 등기부등본상 단독주택으로 등재되어 있는 건물인데 각 세대별로 주거부분을 구획하여 매도된 건물의 지층 1호에 대하여 소유자와 임대차계약을 체결하였습니다. 임대차계약을 체결할 당시 문패에는 101호로 표시되어 있어 임대차계약서상 호수를 101호로 기재하였고, 확정일자 및 전입신고를 한 후 생활하고 있던 중 경매가 개시되었습니다. 저는 임차보증금에 대하여 보호를 받을 수 있는지요.

답변서
주택임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”고 규정하여 대항력의 요건을 규정하고 있습니다. 나아가 “제3조제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다”고 규정하여 보증금의 회수를 보호하고 있습니다.

주택임대차보호법이 시행된지 상당한 기간이 경과되었음에도 불구하고 바쁘다는 핑계로 혹은 다음에 하면 된다는 안일한 생각으로 전입신고 내지는 확정일자를 미루었다가 낭패를 입는 사람들이 많이 있습니다. 설령 곧바로 대항력의 요건을 취득하는 행위를 하였더라도 문의하신 분의 경우와 같이 등기부상의 표시와 실제 사용하는 임차건물의 표시가 다를 경우 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는 자에 해당하는지 여부가 문제됩니다.

이에 대해 판례는 다가구용 단독주택의 경우 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 보는 이상 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하고, 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 위 건물 거주자의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 등기부의 갑구란의 각 지분 표시 뒤에 각 그 호수가 기재되어 있으나 이는 법령상의 근거가 없이 소유자들의 편의를 위하여 등기공무원이 임의적으로 기재하는 것에 불과하며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 전입신고로 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 한 이상 일반 사회통념상 그 주민등록으로 위 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있어 임대차의 공시방법으로 유효하다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결)고 판시하고 있습니다.

그리하여 문의하신 분은 대항력을 취득한 경우에 해당하여 임차보증금의 보호를 받을 수 있다 할 것입니다.

별론으로 다세대 주택이나 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자는 대항력을 취득하지 못한다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결)는 것이 판례의 입장이므로 임대차계약을 체결할 경우 등기부상의 표시와 실제 표시가 일치하는지 여부를 세심하게 살펴보아야 피해를 당하지 않는다는 점을 유념하셔야 할 것입니다.

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